Plataformas de hospedagem digital como o Airbnb mudaram a forma como brasileiros e turistas estrangeiros se acomodam nas cidades. Se antes hotéis e pousadas dominavam o setor, hoje milhares de imóveis residenciais oferecem diárias para viajantes. Essa transformação, que ampliou a oferta e democratizou o turismo, também abriu um debate urgente: como garantir que essa nova modalidade contribua de forma justa para a arrecadação municipal?
Diversas cidades brasileiras já encontraram uma resposta: a regulamentação do aluguel por temporada com a cobrança de Imposto Sobre Serviços (ISS) diretamente das plataformas. Campos do Jordão, um dos principais destinos turísticos do país, surge agora como candidata natural a adotar esse modelo.
Como funciona a cobrança do ISS sobre o Airbnb
O ponto central está na Lei Complementar 116/2003, que lista "hospedagem de qualquer natureza" como atividade sujeita ao ISS. Municípios têm interpretado que a locação de curta duração via plataformas digitais se enquadra nesse item, diferenciando-se da locação civil tradicional prevista na Lei do Inquilinato.
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Na prática, algumas cidades foram além e criaram parcerias com as próprias plataformas, que passam a reter o ISS no momento da reserva. Assim, o valor chega líquido ao anfitrião e o imposto é automaticamente transferido aos cofres públicos. Esse mecanismo de substituição tributária garante eficiência arrecadatória e reduz a burocracia para proprietários.
Cidades que já aplicam o modelo
Caldas Novas (GO): pioneira, regulamentou em 2017 e desde 2018 cobra ISS sobre hospedagens digitais. Os recursos foram direcionados para o ordenamento do turismo local.
Ponta Grossa (PR): em 2025, aprovou lei obrigando plataformas a reter e recolher o imposto, corrigindo distorções com a hotelaria formal e fortalecendo a fiscalização.
Salvador (BA): adota alíquota de 3% e direciona parte da arrecadação para infraestrutura turística e cultural.
Petrópolis (RJ): obteve vitória judicial no Tribunal de Justiça do Rio, que reconheceu o Airbnb como serviço de hospedagem e manteve a plataforma como responsável pelo repasse do ISS.
Esses exemplos mostram que a regulamentação, quando bem desenhada, não inviabiliza o setor, mas sim cria condições mais equilibradas de concorrência e novas receitas para investimentos públicos.
A realidade de Campos do Jordão
De acordo com levantamentos recentes:
- AirROI aponta 3.238 acomodações ativas no Airbnb nos últimos 12 meses.
- AirDNA registra até 6.261 anúncios disponíveis, embora parte esteja inativa.
A diária média (ADR) varia entre R$ 490 (Airbtics) e R$ 739 (AirDNA).
A sazonalidade é determinante: nos meses de inverno, a diária média ultrapassa R$ 700, podendo chegar a R$ 2.000 em imóveis de luxo. Na baixa temporada, cai para algo entre R$ 350 e R$ 500.
Cenários de arrecadação para Campos do Jordão (alíquota de 5%)
Com base nesses dados, três cenários de arrecadação foram simulados para Campos do Jordão, considerando o ISS de 5%:
Cenário Conservador
- 3.238 acomodações
- Diária média: R$ 500
- Ocupação: 30% (~9 noites/mês)
- Receita anual: R$ 177 milhões
- Arrecadação em ISS: R$ 8,8 milhões/ano
Cenário Moderado
- 3.238 acomodações
- Diária média: R$ 600
- Ocupação: 37% (~11 noites/mês)
- Receita anual: R$ 258 milhões
- Arrecadação em ISS: R$ 12,9 milhões/ano
Cenário Otimista
- 6.261 acomodações
- Diária média: R$ 700
- Ocupação: 45% (~14 noites/mês)
- Receita anual: R$ 710 milhões
- Arrecadação em ISS: R$ 35,5 milhões/ano
Como aplicar os recursos
Em outras cidades, a arrecadação proveniente do ISS sobre o Airbnb tem sido utilizada em:
- Infraestrutura urbana: melhorias em vias, iluminação e sinalização em áreas turísticas.
- Mobilidade: reforço de transporte público em alta temporada.
- Fiscalização: equipes para monitorar irregularidades e segurança das acomodações.
- Cultura e eventos: financiamento de festivais e ações para reduzir a sazonalidade.
Campos do Jordão, com sua forte dependência do turismo, poderia destinar os recursos para melhorar a experiência do visitante, ao mesmo tempo em que garante mais qualidade de vida para os moradores.
A cobrança de ISS sobre hospedagens digitais já é realidade em cidades brasileiras e conta com respaldo legal e jurisprudencial. Para Campos do Jordão, que possui milhares de imóveis ativos no Airbnb, a adoção desse modelo poderia significar entre R$ 8,8 milhões e R$ 35 milhões por ano em nova arrecadação.
Mais que uma questão fiscal, trata-se de planejamento urbano e turístico, capaz de tornar a cidade ainda mais competitiva, sustentável e preparada para o futuro.
